O Atendimento Jurídico do SECOVI/RS é prestado aos condomínios, através do Síndico, Subsíndico, membros dos Conselhos Fiscal e Consultivo ou condôminos, bem como às empresas do mercado imobiliário.

O Departamento Jurídico dispõe de advogados que atendem através:

- do email juridico@secovi-rs-agademi.com.br,

- de carta endereçada à Entidade - Travessa Francisco Leonardo Truda, 98 / 9º andar - Porto Alegre/RS - CEP 90010-050

- de atendimento pessoal, na sede do SECOVI/RS (por ordem de chegada), de segunda a quinta-feira, no turno da tarde, das 14h as 17h,

- por telefone, de segunda à sexta, no turno da manhã, das 9h às 11h:30 - (51) 3221.3700, via fax (51) 3221.3818.

Consultas trabalhistas, tributárias, fiscais e previdenciárias devem ser formuladas por e-mail, fax ou correio, pois serão repassadas para consultorias externas.

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Ajustamento de Conduta com Ministério Público

COMUNICADO:
O SECOVI/RS - Sindicato Intermunicipal das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais no Rio Grande do Sul celebrou Compromisso de Ajustamento de Conduta com o Ministério Público, através do CIDECON comprometendo-se a expedir orientação a todas suas imobiliárias associadas para que nos documentos de cobrança (DOCs) com vencimentos a partir de 20 de fevereiro de 2009 informem, de forma clara e legível, que é possível aos condôminos e locatários o pagamento das faturas respectivas sem a incidência da taxa de emissão de doc em agência bancária e/ou outro endereço indicado no corpo do documento.

COMPRA E VENDA

Aqui você irá encontrar orientações para diversos assuntos relacionados com a Compra e Venda de imóveis:

1 - Adquiri um terreno direto com o proprietário para pagamento em prestações. Já paguei tudo que devia mas o dono antigo não quer assinar a escritura.

A promessa de compra e venda totalmente quitada possibilita ao promitente comprador obter a escritura definitiva do imóvel. O adquirente poderá ajuizar ação de obrigação de fazer de outorga de escritura.

2 - Comprei um terreno e agora quero desistir do negócio. No contrato tem uma multa a pagar nestes casos que é a retenção pela vendedora da multa rescisória de 10% dos valores já pagos. Está correto? Isto é legal?

Sim, se o comprador desinteressa-se em continuar o vínculo jurídico com a vendedora de unidade imobiliária financiada, admissível se torna sua rescisão, com devolução das parcelas pagas, autorizada a retenção pela vendedora da multa rescisória de 10% dos valores a serem devolvidos, obrigando-a, no entanto, pagar ao comprador as benfeitorias realizadas no imóvel.

3 - Adquiri um imóvel faz 11 anos, que foi construído com materiais de baixa qualidade que apresentou rachaduras e outros defeitos. Quero rescindir o contrato com a devolução do que já paguei, bem como com a indenização pelos danos materiais sofridos. Como fica neste caso?

O prazo de garantia do imóvel por parte do construtor, que eximiria a apelada da comprovação de sua culpa, está disciplinado no atual Código Civil em seu art. 618, que assim dispõe: "Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito." Então, pelo disposto acima, o empreiteiro responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo de 5 (cinco) anos, independentemente de sua culpa no evento. Contudo, ocorrendo vício redibitório no imóvel adquirido, o seu dono terá o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, ou, no caso em tela, 6 (seis) meses para ajuizar demanda contra o empreiteiro, a contar do aparecimento do vício. Decorrido o prazo acima, inicia-se para o comprador do imóvel o prazo prescricional para o ajuizamento de ação com o intuito de obter o ressarcimento pelos prejuízos experimentados. Obedecendo a regra geral do ônus da prova, incumbe ao dono do imóvel comprovar que o construtor realizou a construção com materiais e mão-de-obra incompatíveis com a qualidade esperada.

4 - Comprei um apartamento no último andar do edifício. O prédio tem uns 15 anos. Conversando com outros vizinhos, estes informaram que nunca ninguém reclamou, mas acho insuportável o barulho da casa de máquinas dos elevadores. Quero abatimento no preço.

Ruídos provenientes de elevadores, não se enquadram no conceito de vícios redibitórios, principalmente se quem vendeu o imóvel não seja quem o construiu ou então, o próprio condomínio, o qual é o responsável pela manutenção das máquinas, posto serem de uso comum da coletividade. Sobre o vício redibitório, dispõe o art. 441 do CC/2002, que: "Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem impróprias ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor." Pela dicção do referido artigo, infere-se que constitui vício redibitório - ou vício oculto - aquele defeito que não desperta diretamente os sentidos, que não são percebidos pelo comprador minimamente diligente. A propósito do tema, Caio Mário leciona que: "Os defeitos devem ser ocultos, pois que os ostensivos, pelo fato de o serem, se presumem levados em consideração pelo adquirente, que não enjeitou mas recebeu a coisa. A verificação deste requisito é às vezes difícil na prática, já que um defeito pode ser oculto para uma pessoa e perceptível facilmente para outra. A apuração far-se-á in abstracto, considerando-se oculto o defeito que uma pessoa, que disponha dos conhecimentos técnicos do adquirente, ou que uma pessoa de diligência média, se não for um técnico, possa descobrir a um exame elementar. (...) Deverão ser desconhecidos do adquirente; se deles tiver conhecimento, mesmo que não sejam aparentes, não se pode queixar de sua presença. Somente se levam em conta os já existentes ao tempo da alienação e que perdurem até o momento da reclamação. (...) Ora, a falta de tratamento acústico ou substituição de peças das máquinas, são imperfeições localizadas em área isolada do edifício, que, por isso, devem ser sanadas pelo condomínio, único responsável pela gerência e manutenção dos elevadores . Note-se que os antigos moradores do apartamento, que ali viveram nos primeiros dez anos do edifício, não se queixaram de qualquer ruído capaz de lhes interferir no sossego ou na saúde. Assim, o suposto vício - sanável pelo condomínio -, não torna imprópria a utilização do bem, muito menos lhe diminui o valor.

CONDOMÍNIOS

Aqui você irá encontrar orientações para diversos assuntos relacionados com os Condomínios:

1. É facultado ao síndico perdoar débitos de quotas, juros, multas ou conceder descontos substanciais? E os descontos àqueles que efetuarem os pagamentos em dia?
Não. Os valores cobrados dos condôminos são resultantes do rateio da soma das despesas comuns ordinárias (água, luz, telefone, salários, encargos, etc), de despesas extraordinárias derivadas da implementação de alguma obra, manutenção, etc. ou, encargos financeiros ou penalidades impostas a condôminos que estejam em falta com suas obrigações. Assim sendo, o síndico não tem poder para perdoar dívida ou para conceder descontos, sem a autorização da assembléia geral. Mesmo nos casos em que a dívida esteja sendo cobrada judicialmente o síndico necessitará de autorização para realizar acordo, ainda que essa autorização lhe tenha sido dada, de forma geral pela assembléia que o elegeu ou por outra assembléia em que a matéria tenha sido tratada. Da mesma forma, pagar as quotas em dia é obrigação do condômino e o síndico, sem autorização da assembléia, não pode conceder desconto para quem cumpre essa obrigação.
O que vemos, comumente, é a aprovação, pela assembléia que aprova a previsão orçamentária, é o estabelecimento de um vencimento para o pagamento da cota condominial e uma autorização para dispensa de juros e multas, aos pagamentos efetuados até "X" dias do vencimento.

2. Rateio de Despesas: apartamentos e lojas térreas: os apartamentos térreos e as lojas com acesso direto para a rua, devem participar do rateio das despesas comuns, mesmo das áreas e equipamentos não utilizados, como por exemplo elevadores?
O art. 1.339 do Código Civil estipula que "os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis da propriedade exclusiva;..." Dessa norma decorre que, as despesas extraordinárias devem ser suportadas por todos os condôminos, especialmente aquelas que implicam em manutenção ou acréscimo no valor do imóvel.
Por outro lado, o art. 1.340 do mesmo Código, determina que "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condomínio, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. "Nesse sentido é possível dizer que as despesas ordinárias devem ser assumidas por quem efetivamente faz uso das partes comuns.
Não obstante as determinações acima, é importante estar atento para as disposições da Convenção do Condomínio, pois a matéria pode ser convencionada.

3. Como deve ser a cobrança das multas por infração às normas da convenção?
As multas por infração contratual estão previstas na Lei e podem ter regramentos estabelecidos na Convenção do Condomínio. Não havendo vedação na Convenção poderão ser cobradas juntamente com as demais despesas, porém, o ideal é que seja emitido um documento de cobrança (doc) específico para a cobrança de multa, pois em caso de contestação os procedimentos operacionais serão facilitados.

4. A convocação prévia das Assembléias é obrigatória? Qual a conseqüência se não houver a convocação? Terão que ser convocados todos os condôminos?
A assembléia é a reunião dos condôminos para deliberação sobre assuntos de interesse comum, por isso todos os condôminos devem ser regularmente convocados e com tempo hábil a que possam comparecer a realização da reunião Assemblear. Este é o espírito do art. 1.354 do Código Civil Brasileiro.
Quanto a forma e prazo de convocação, devem estar previstos na Convenção do Condomínio e, lembramos que, o Síndico deve sempre se resguardar de problemas, providenciando a convocação de forma a poder comprovar o recebimento da mesma, através de meio inequívoco, seja tomando o protocolo de recebimento na cópia da convocação ou em livro próprio, ou ainda, através da convocação pelo correio com aviso de recebimento.
A falta de convocação regular ou a desobediência ao que dispõe a Lei ou a Convenção de Condomínio, pode acarretar na nulidade da Assembléia, quando não em conseqüências mais graves, como por exemplo, em casos extremos, a tentativa de responsabilização pessoal do síndico.
Enfatizamos a necessidade do condomínio possuir uma convenção, que normatize as suas situações particularizadas. Contudo, caso não exista convenção ou, se existindo não esteja registrada, ainda assim o síndico deverá promover a Assembléia Anual Obrigatória, de que trata o art. 1.350 do Código Civil, e tantas quantas assembléias extraordinárias entenda necessário. Igualmente nesses casos, deverá observar para que as convocações sejam realizadas por meio passível de posterior comprovação.

5. Quem convoca as Assembléias?
Ao Síndico incumbe a administração do Condomínio, portanto, dele é a competência primeira para a convocação das assembléias. Porém, havendo omissão por parte do síndico, a assembléia pode ser convocada por ¼ dos condôminos.

6. Existe um número específico de assembléias a serem realizadas pelo Condomínio?
O Código Civil Brasileiro, dispõe, no art. 1.350, sobre a realização de uma Assembléia Anual, de caráter ordinário, portanto, para a apresentação e aprovação da Previsão Orçamentária, que deve incluir a previsão de despesas ordinárias e a forma de rateio entre os condôminos, bem como a sistemática de prestação de contas por parte do Síndico. Eventualmente poderá prever, ainda, a eleição de síndico, se anual e as alterações de Regimento Interno.
Esses assuntos não precisam ser tratados numa única assembléia, podendo a Convenção estabelecer a obrigatoriedade da realização de outras assembléias ordinárias, além daquela prevista no art. 1.350. Além disso, para tratar de assuntos extraordinários, contanto que regularmente convocadas, havendo ou não convenção, o condomínio pode realizar tantas assembléias quantas desejar.

7. O locatário pode votar em assembléia de condomínio?
O entendimento sobre o assunto não é uníssono.
Alguns Tribunais são contrários ao voto do locatário em Assembléia de Condomínio, com o fundamento de que foram revogados os arts. 1 a 27 da Lei 4.591/64, portanto não vigora mais o art. 24, § 4.º que dispunha que o locatário poderia comparecer e deliberar nas assembléias que não se referisse às despesas extraordinárias
Outros Tribunais, inclusive do nosso Estado, são do entendimento de que, se o proprietário não comparecer, ou não mandar representante legal, o inquilino pode comparecer às Assembléias de Condomínio para representar a unidade em que reside, munido de cópia do contrato de locação, com fundamento no que dispõe o art. 24, § 4º, da Lei 4591/64, incluído pela Lei 8.245/91 pelo art. 83, e que assim diz:
Art.83. "Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça."
Então, para ter direito a voto há que se preencher os pressupostos:
- o locador não compareça à assembléia,
- o locador não se faça representar por mandatário e
- o voto do locatário fica restrito às deliberações sobre despesas ordinárias.
Neste caso, para votar deverá comprovar a sua condição de locatário com a exibição do contrato de locação. O contrato de locação, para este fim, valerá como instrumento de mandato e poderá ser exigido pelos demais condôminos para que o locatário possa participar da assembléia.
Cabe lembrar que, se o inquilino apresentar procuração para participar da assembléia, estará participando em nome do locador, quando lhe será franqueada a deliberação de todas as matérias constantes da ordem do dia.

8. Os condôminos inadimplentes podem participar e votar nas Assembléias?
No tocante ao voto, o Código Civil é bastante claro quando diz, no art. 1.335, II, que é vedado esse direito ao condômino inadimplente. No tocante a participação, o Código Civil também impõe a vedação. Todavia, é importante lembrar que o entendimento do que seja "participar", não recebe unanimidade de tratamento no meio jurídico.
Há quem entenda que "participar" é tomar parte, no simples sentido de "estar presente" e que, portanto, o condômino poderia, inclusive, ser impedido de entrar e permanecer no recinto da assembléia; E, há quem sustente que "participar" significa tomar parte nos debates que levam ao voto.
No nosso particular entendimento, a assembléia é o ato mais importante do condomínio e, portanto, deve, acima de tudo, respeitar não só as questões comuns, como e, principalmente, os direitos individuais da pessoa.
Dessa forma, alertamos ao fato de que impedir o condômino de ingressar no recinto da assembléia e assistir aos debates, mesmo sem direito a manifestação e voto, constitui uma violação aos direitos de propriedade desse condômino e, inclusive, pode ser interpretado por ele como um constrangimento e uma exposição a situação vexatória. Para evitar maiores problemas é bom que a matéria seja convenientemente tratada na convenção do condomínio e, no caso de impasse, que prevaleça o bom senso do dirigente da assembléia.

9. Existe obrigatoriedade quanto ao Registro de Atas e outros Documentos do Condomínio, junto ao Cartório de Títulos e Documentos?
O Condomínio não é uma empresa, embora a ela seja equiparado em muitas situações e, portanto, esteja sujeito a uma série de direitos e deveres. Assim, não existe a obrigatoriedade de registro dos seus documentos em algum ofício especial.
Por outro lado, mesmo sem a obrigatoriedade, entendemos que, dada a complexidade da vida em condomínio e, justamente pela responsabilidade que a lei atribui ao Síndico, é de todo recomendável que se proceda o registro de atas e outros documentos, junto ao Cartório Especial de Títulos e Documentos da Comarca onde estiver domiciliado o condomínio, a fim de r/*esguardar em situações futuras e eventuais a própria gestão do síndico.

10. Quais são os meus direitos e deveres como condômino?
O Código Civil estabelece como direitos do condômino os de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, de usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite (art. 1.335, incisos I a III).
É dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, e dar as suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não utilizá-la de forma a prejudicar a segurança dos demais condôminos (art. 1.336, incisos I a IV do Código Civil). Cabe lembrar que o condômino que não cumpre com os seus deveres, reiteradamente, poderá ser constrangido a pagar multa de até 5 vezes o valor da cota condominial (art. 1.337 do Código Civil).

11. Quem pode destituir um síndico, e em que situações?
A destituição do síndico é ato de competência privativa do órgão que o escolheu, a assembléia. Se o mesmo foi eleito pela Assembléia Geral, a esta compete a sua destituição. Se houve designação judicial de síndico de condomínio, pedida por algum condômino, ao Juiz compete a sua destituição. A destituição de síndico de condomínio só poderá ser realizada na forma e nas condições previstas na Convenção, ou quando a mesma for omissa, o síndico será destituído pelo voto da maioria absoluta de seus membros, em assembléia especialmente convocada para este fim, quando praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. (art. 1349 do Código Civil).

12. O seguro do condomínio é obrigatório? Quem é o responsável por fazer o seguro do condomínio?
O Novo Código Civil Brasileiro prevê, no artigo 1.346, que é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Também prevê que é atribuição do síndico realizar o seguro da edificação (art. 1348, inciso IX). Portanto, o seguro decorre de expressa disposição legal, sendo o síndico responsável pela sua contratação, independente de autorização de assembléia. E o dispositivo de lei é claro quanto aos sinistros: risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Ora, vendaval, raio, explosão, danos elétricos, etc., podem causar destruição total ou parcial. Nada impede que o síndico, por cautela, contrate cobertura para outros sinistros a fim de não onerar os condôminos no caso de um alagamento, ou de queda de reboco da parede do edifício na cabeça de um transeunte, por exemplo.

13. Um condômino vendeu sua unidade, mas esta permaneceu com dívida. Quem responde pelo pagamento da dívida no condomínio?
Nestes casos, o Código Civil prevê que, o adquirente de unidade condominial responderá pelos débitos de quem vendeu a unidade, em relação ao condomínio, inclusive com as multas e juros moratórios.
Art. 1.345: O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

14. Quem pode convocar as assembléias condominiais ?
Ao Síndico incumbe a administração do Condomínio, portanto, dele é a competência primeira para a convocação das assembléias. Porém, havendo omissão por parte do síndico, a assembléia pode ser convocada por 1/4 dos condôminos.

LOCAÇÃO

Aqui você irá encontrar orientações para diversos assuntos relacionados com a Locação de imóveis:

1 - Qual a finalidade do contrato de locação de 30 (trinta) meses?
O contrato de locação poderá ser ajustado por qualquer prazo (art. 3º da Lei 8.245/91).
A Lei do Inquilinato prevê que a contratação poderá ser pelo prazo de até 90 dias - contrato por temporada (artigo 48 da Lei); 30 meses (art. 46).
O prazo é importante em razão da denúncia do contrato, que é uma forma de extinção contratual, que ocorre quando apenas uma das partes quer pôr fim ao contrato, já a rescisão pressupõe o interesse de todos os contratantes.
Existem dois tipos de denúncia, a chamada denúncia cheia, ou motivada, e a denúncia vazia, isto é, sem motivação.
Denúncia vazia: Retomada do imóvel pelo locador sem necessidade de justificativa, após o término do prazo de locação fixado em contrato.

Pode ocorrer:
- nas locações que a partir de 20/12/1991 foram contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses;
- nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o locatário tiver permanecido no imóvel por mais de 5 anos ininterruptos.
Se o locatário permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o locador poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo, com o aviso prévio de 30 dias (art. 46, parágrafo 2º da Lei 8.245/91).
Denúncia cheia: Rompimento do contrato de locação feito pelo locador com fundamento em quebra de contrato pelo locatário ou motivo previsto em lei.

2 - Temos um cliente interessado em Locar um imóvel por um prazo mínimo de 6(seis) anos, e pergunto: Qual o risco de alugar-mos o imóvel por esse período?
A locação comercial pode ser contratada por qualquer preço e prazo, de acordo com o interesse das partes, mas o locatário terá direito à Ação Renovatória, se preencher, cumulativamente, os requisitos do art. 51 da Lei 8.245/91:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Portanto, se o locador firmar contrato escrito, pelo prazo de 6 anos e o locatário não alterar o tipo de comércio neste período, terá direito a renovação do contrato por igual prazo, ou seja, mais 6 anos.

3 - Locou o imóvel por 24 meses. Agora, o novo locador solicita que desocupe o imóvel no prazo de 90 dias. Está correto?
Sim, o art. 8º da Lei do Inquilinato dispõe que se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Cabe esclarecer que a denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

4 - Se o prazo de locação ainda não estiver terminado, o proprietário pode vender o imóvel e exigir a saída do inquilino?
Caso a locação esteja no prazo determinado, mesmo que o imóvel seja vendido, transferido ou cedido a terceiros, a permanência do inquilino no imóvel estará garantida durante este período desde que, no contrato, conste cláusula de vigência para o caso de venda e o contrato esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

5 - Quem paga a reforma elétrica no edifício?
A reforma elétrica é de responsabilidade do locador do imóvel, art. 22, parágrafo único, letra "c" da lei 8.245/91.