Em recente decisão em ação que alcançou revogar ordem de penhora sobre imóvel oferecido como caução em contrato de locação, a 3ª Turma do STJ decidiu que na hipótese de bem de família oferecido como caução em negócio não pode ser penhorado.
Trata-se de Ação de Despejo promovida contra devedora proprietária que ofereceu como garantia em contrato de locação comercial o próprio imóvel de família, na modalidade de caução. No tramite da ação, a devedora recorreu defendendo tese de que o imóvel era de residência familiar e, por esta condição, não poderia ser penhorado.
Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO C/C PEDIDO DE COBRANÇA. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CAUÇÃO. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE.
1.
Cumprimento de sentença iniciado em 30/08/2018. Recurso especial interposto em
15/06/2020 e concluso ao Gabinete em 07/08/2020. Julgamento: Aplicação do
CPC/2015.
2. O
propósito recursal consiste em dizer acerca da possibilidade de penhora de bem
de família oferecido em caução pelo locatário em contrato de locação comercial.
3. Em
se tratando de caução, em contratos de locação, não há que se falar na
possibilidade de penhora do imóvel residencial familiar.
4.
Recurso especial conhecido e provido.
REsp
1.887.492
No julgamento o voto
condutor, que foi da ministra Nancy Andrighi, concedeu a revogação da penhora
de imóvel, sob o entendimento de que a caução de bem imóvel não é modalidade
prevista na "Lei da impenhorabilidade do bem de família", Lei nº
8.009/90, e acolheu as razões da locatária.
De acordo com a
jurisprudência, as hipóteses de exceção à regra da impenhorabilidade do bem de
família, previstas em lei são taxativas, não comportando interpretação
extensiva.
Das razões presentes na
decisão destacou que, nos termos da Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/91, podem
ser exigidos pelo locador certas modalidades de garantia, como a caução e a
fiança. Porém, a Lei nº 8.009/90 autoriza a penhora do bem de família apenas
quando se tratar de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de
locação, conforme disposto no inciso VII ao art. 3º.
Ausente a hipótese
da caução imobiliária oferecida em contrato de locação, inviável admitir a
penhora de bem de família dado como caução em contrato de locação.
Inclusive, asseverou que a
oferta do imóvel em caução de contrato de locação não se confunde com a
garantia hipotecária de que trata o artigo 3º, V, da Lei 8.009/90.
Logo, a possibilidade de
expropriação do imóvel residencial é exceção à garantia da impenhorabilidade, e
a interpretação às ressalvas legais deve ser tratadas de forma restritiva,
posto que o legislador optou, expressamente, pela espécie "fiança", e
não pelo gênero "caução", o que não deixa margem para dúvidas,
segundo a ministra.
Concluiu a relatora que o
fato de a devedora ter dado o imóvel em caução não é suficiente para afastar a
proteção da impenhorabilidade, visto que essa hipótese não está contemplada nas
exceções previstas na norma já mencionadas.
Assim, a ministra conheceu
do recurso especial e deu provimento para restabelecer a decisão do 1º grau que
acolheu a contestação da locatária e revogou a ordem de penhora sobre o imóvel
oferecido como caução.
Por fim, se faz importante
esclarecer que, diferente da situação da caução de bem imóvel, quando a
garantia em contrato de aluguel seja a fiança, o Supremo Tribunal Federal,
fixou a tese de que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a
fiador de contrato de locação, seja comercial, seja residencial (Tese 1.127).
Diante destes fatos, fica
nítido que a decisão ora abordada, sobre a garantia de caução de bem imóvel,
vem por enfraquecer o instituto jurídico da caução, diminuindo a sua
importância e abrangência prática nos negócios locatícios.
Não significa que a caução
de bem imóvel seja inviável, mas, constituindo-se ela de único bem, e de
família, resta prejudicada diante dos entendimentos do tribunal superior.
Sendo assim, inevitável
pensar no fato de que perde todo o mercado imobiliário, em decorrência de
entendimentos jurisprudenciais em prejuízo ao cumprimento das obrigações
contraídas pelas partes.
Texto: Jurídico SECOVI/RS
SECOVI/RS-AGADEMI
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