Rateio de despesas de Condomínio por `Fração Ideal` se mantém legítima
Recentemente foi publicada nota
pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis - COFECI, indicando que o
Superior Tribunal de Justiça - STJ, se manifestou no sentido de equiparar as cotas
condominiais no rateio de despesas, e que isto significa a ilegalidade da
cobrança condominial proporcional à fração ideal de cada unidade.
Cabe destacar que a nota faz
leitura equivocada da referida decisão, capaz de induzir em erro a quem lê. Esclarecemos
que o STJ não modificou seu entendimento sobre o rateio de despesas no
condomínio. No caso em debate, a decisão da Corte sequer analisou o mérito da
questão, visto que o recurso não preencheu os requisitos de admissibilidade
para ser julgado.
Já é consolidado o entendimento
dos tribunais de que o rateio das cotas de condomínio obedece aquilo que
previsto em convenção, e, na ausência do documento, será por fração ideal,
conforme previsto no Código Civil, artigo 1.336, inciso I.
"Art. 1.336.
São deveres do condômino:
I -
contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais,
salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931,
de 2004)"
No caso concreto, um condomínio
do Estado de Alagoas sofreu ação judicial por conta da forma de rateio
praticada. O processo chegou ao Tribunal de Justiça de Alagoas - TJAL, o qual
verificou que o condomínio estava interpretando o texto da convenção de forma
equivocada.
Esclareceu o Tribunal que o
rateio na "proporção das unidades autônomas", expressão usada na convenção do
condomínio, não é sinônimo de fração ideal. Frente a constatação no equívoco de
interpretação praticada pelo condomínio, a decisão estabeleceu que o rateio
previsto é na forma igualitária pelo número de unidade. No entanto, nada se
falou em alteração de lei, de mudança de posicionamento, ou de disruptura da
jurisprudência.
Vejamos a Ementa do Acordão do
TJAL:
AGRAVO DE
INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. DECISÃO DE PRIMEIRA INSTÂNCIA QUE
CONSIDEROU A IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO DA TAXA ATRAVÉS DE CÁLCULO REALIZADO
COM BASE NA FRAÇÃO IDEAL DE CADA UNIDADE AUTÔNOMA. CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO
QUE PREVÊ A CONTRIBUIÇÃO DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO NA PROPORÇÃO DE SUAS
FRAÇÕES IDEAIS, SALVO DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO NA CONVENÇÃO (ART. 1.336).
ART. 20 DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE PREVÊ O CUSTEIO DAS DESPESAS MENSAIS NA
PROPORÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS. INTERPRETAÇÃO DA EXPRESSÃO
"UNIDADES AUTÔNOMAS" QUE NÃO SE CONFUNDE COM "FRAÇÃO IDEAL",
POSTERIORMENTE UTILIZADA NA REFERIDA CONVENÇÃO, EM SEU ART. 25. NECESSIDADE DE
OBSERVÂNCIA AO PREVISTO NO ART. 20 DA REFERIDA CONVENÇÃO. DESCABIMENTO DE
COBRANÇA A MAIOR DA TAXA CONDOMINIAL ÀS UNIDADES COM MAIOR FRAÇÃO IDEAL.
MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Agravo de
Instrumento n.º 0804938-13.2019.8.02.0000 - Relator Designado: Des. Celyrio
Adamastor Tenório Accioly - Julgado dia 10/10/2019. (Grifo nosso)
Não satisfeito com a decisão o
Condomínio réu apresentou recurso contra o Acordão do TJ-AL. Após processamento
o recurso foi dirigido ao STJ, mas não chegou a Turma de Julgamento dos
Ministros, vindo a ser negado seu andamento, mantendo a decisão do Tribunal de
origem (TJAL).
Em que se possa entender a
manifestação de quem não concorda com o rateio das despesas de condomínio pelo
critério de fração ideal, pois unidades maiores pagam mais que as menores, é
importante que tenhamos por base a legislação, e que a interpretação de
julgados seja realizada de forma adequada e não distorcida.
Diante do exposto, podemos
concluir acertadamente que não ocorreu nenhuma mudança no que se refere ao
Rateio das Despesas de Condomínio, valendo aquilo que previsto na convenção,
ou, na ausência do documento será obrigatoriamente aplicado o critério de
fração ideal, conforme previsto no Código Civil, artigo 1.336, inciso "I",
anteriormente citado.
Por fim resta evidente que não há
o que se falar em ilegalidade na modalidade de rateio das despesas de
condomínio por fração ideal, conforme se observa na decisão. Inclusive, se o
disposto em Lei não seja a forma que melhor represente os interesses dos
condôminos, essa facultou incluir no texto da convenção a forma que melhor
satisfaça os interesses do condomínio.
SECOVI/RS-AGADEMI
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